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鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)深圳報(bào)道 無(wú)需付首付，還能拿裝修款？比“零首付”更離譜的“負(fù)首付”近日登上了熱搜。

(資料圖片)

近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。例如，房產(chǎn)價(jià)格520萬(wàn)元，但可以向銀行貸款570萬(wàn)元，這樣購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能拿到50萬(wàn)元作為裝修款。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購(gòu)房人首付壓力，二是開發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

各類“0首付”“負(fù)首付”現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的現(xiàn)狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營(yíng)銷噱頭。

而此類極端手段，最終引來(lái)的是相關(guān)部門的積極出手。日前，惠州惠陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)通知，明確嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

對(duì)造成不良影響的企業(yè)，直接司法鎖盤，一經(jīng)查實(shí)存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。

裹著餡餅外衣的“陷阱”

了解房地產(chǎn)人一看就明白，“負(fù)首付”買房本質(zhì)上就是營(yíng)銷噱頭，非但沒(méi)有減輕購(gòu)房者的壓力，反而還面臨著財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤，實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營(yíng)銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來(lái)似乎是幫購(gòu)房人緩解了壓力，但是實(shí)際上，往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定?！蓖跤癯歼M(jìn)一步解釋。

而“負(fù)首付”不僅違規(guī)，后期資金壓力也將加大。

銀行規(guī)定三成首付款必須由買家自有資金，否則不予發(fā)放剩余七成房貸。如果被查出來(lái)，銀行有權(quán)收回房貸，買家需要承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)。“負(fù)首付”與“零首付”買房總還款額并沒(méi)有減少，買家只不過(guò)把首付款挪到房貸，這就無(wú)形增加了月供的壓力，如果買家的收入無(wú)法覆蓋后面的月供，將面臨斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，有房產(chǎn)中介表示：“有的房子是回遷房，房本還沒(méi)有下來(lái)，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅，劃下來(lái)購(gòu)房人需要負(fù)擔(dān)二三十萬(wàn)元稅費(fèi)?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是營(yíng)銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況，要從合規(guī)的角度解決首付的問(wèn)題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。

指導(dǎo)價(jià)與貸款脫鉤后

樓市大分化才剛剛開始

一手房市場(chǎng)亂象頻出，而二手房市場(chǎng)，參考價(jià)機(jī)制退出一個(gè)月，深圳樓市的成交分化才剛剛開始。

據(jù)房信網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，剛需、改善及豪宅市場(chǎng)有大分化的趨勢(shì)。

剛需市場(chǎng)短期來(lái)看，二手優(yōu)質(zhì)剛需筍盤基本已經(jīng)消化，5月中期市場(chǎng)基本處于橫盤狀態(tài)?，F(xiàn)階段無(wú)論是剛需新房，或者是二手房貨量充足，近期有考慮入市的剛需客群從投住結(jié)合的角度選擇。

改善市場(chǎng)在過(guò)去一周的成交仍處于平穩(wěn)。通過(guò)數(shù)據(jù)表明，改善的市場(chǎng)的成交溢價(jià)率雖然不大，但是區(qū)位核心位置或是好的學(xué)區(qū)加持的房源，溢價(jià)率會(huì)超過(guò)10%。

監(jiān)控到的近期龍華紅山成交數(shù)據(jù)里面，都會(huì)有深高北學(xué)區(qū)房源的身影。例如，水榭春天六期上周成交一套89㎡三房，以總價(jià)899萬(wàn)成交，單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/㎡。

豪宅方面，居住環(huán)境管理口碑較好，面貌保養(yǎng)妥善的項(xiàng)目較為受捧。另外地理位置優(yōu)越，誠(chéng)如深圳的金融中心區(qū)，滿足通勤、出租、自住等屬性，掛牌后也可以很快成交。

福田中心片區(qū)，有不少20年左右的小區(qū)關(guān)注度還是很高，比如:星河國(guó)際，城中雅苑，雅頌居，黃埔雅苑等。

總體而言，“好資源、好地段、好價(jià)格”占據(jù)其中一項(xiàng)或者多項(xiàng)的項(xiàng)目，依然能在流通市場(chǎng)中占領(lǐng)一席之地。

對(duì)于市場(chǎng)“分化”該如何去定性呢？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為高端盤熱銷，既是市場(chǎng)分化的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問(wèn)題。

去年以來(lái)，包括深圳在內(nèi)的一線市場(chǎng)分化非常明顯，中心區(qū)改善高端盤去化塊、價(jià)值高，營(yíng)利性強(qiáng)。如果細(xì)化區(qū)分不同盤源去化，高端改善盤去化周期短，那么反過(guò)來(lái)會(huì)促使土地市場(chǎng)進(jìn)入“補(bǔ)這類庫(kù)存”的周期。

迎合市場(chǎng)需求

土市開始發(fā)力“攬客”

除了一二手房，決定房?jī)r(jià)最根本的“面粉”市場(chǎng)，也開始發(fā)力了。

5月24日，深圳市規(guī)劃與自然資源局公布了2023年第二批次擬出讓居住用地項(xiàng)目清單，共有10宗地塊，總土地面積約24.34萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá)約104.85萬(wàn)㎡。

這10塊地里，最亮眼的是4月26日調(diào)規(guī)過(guò)的“深超總宅地”。而此次釋放超總地塊的信號(hào)意義，令人尋味。

“目的還在于以中心區(qū)壓箱底的“靚地”來(lái)捂熱土地市場(chǎng)，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)”。而據(jù)樂(lè)居了解，這塊地起拍價(jià)將超過(guò)100億元，創(chuàng)歷史之最，也就是大概率會(huì)創(chuàng)造“深圳地王”，政府也希望由此信號(hào)激活市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這個(gè)時(shí)候釋放規(guī)模如此之大的靚地，顯然就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)局面，迎合高端改善旺盛的局面。

此外，這類土地也受開發(fā)商歡迎。政府供地迎合市場(chǎng)需求，估計(jì)屆時(shí)拍賣時(shí)也極大可能獲得多家開發(fā)商報(bào)名、頻繁舉牌的火熱場(chǎng)面，以激活土地市場(chǎng)。

相信今年第二批宅地出讓公告將很快會(huì)掛出，屆時(shí)便知分曉。