文/樂居財(cái)經(jīng)鄧如菲
無需付首付，還能拿裝修款？比“零首付”更離譜的“負(fù)首付”今天登上了熱搜。
近期有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。例如，房產(chǎn)價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。
(相關(guān)資料圖)
有業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。
各類“0首付”“負(fù)首付”現(xiàn)象的背后，是房地產(chǎn)市場下行的現(xiàn)狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營銷噱頭。
根據(jù)克而瑞披露，2022年69家典型上市房企，有34家房企凈利潤虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進(jìn)一步擴(kuò)大，其中有13家規(guī)模上市房企的2022年凈利潤虧損超百億元，另外連續(xù)兩年凈利潤虧損的企業(yè)有9家。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤，實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。
“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實(shí)際上，往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定?！蓖跤癯歼M(jìn)一步解釋。
而“負(fù)首付”不僅違規(guī)，后期資金壓力也將加大。
銀行規(guī)定三成首付款必須由買家自有資金，否則不予發(fā)放剩余七成房貸。如果被查出來，銀行有權(quán)收回房貸，買家需要承擔(dān)其中的風(fēng)險。“負(fù)首付”與“零首付”買房總還款額并沒有減少，買家只不過把首付款挪到房貸，這就無形增加了月供的壓力，如果買家的收入無法覆蓋后面的月供，將面臨斷供的風(fēng)險。
此外，有房產(chǎn)中介表示：“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負(fù)擔(dān)二三十萬元稅費(fèi)?！?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是營銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況，要從合規(guī)的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。
總體而言，“負(fù)首付”買房本質(zhì)上就是營銷噱頭，非但沒有減輕購房者的壓力，反而還面臨著財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險。
針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監(jiān)管部門也積極出手。日前，惠陽區(qū)住建局印發(fā)通知稱，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。
編輯：王亞靜標(biāo)簽：
首付為“負(fù)”
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